賃貸経営

周囲の市場を調べましょう

まず、自分の土地の能力を見極めましょう。

まず、これからアパート・マンション建設を計画している土地の「立地調査」をすることをお勧めします。
「立地調査」では、以下のような注意ポイントがあります。

  1. ご自身の土地が、入居者予備軍からどのように見られているか?
  2. ご自身の土地は、一体どの様な入居者に好まれるのか?
  3. 賃貸アパート・マンション事業が成り立つ場所なのか?
  4. 人口動態・世帯数・法人・企業の動きはどうか?

この様な考えに立って、客観的に「用途制限」「環境適正」「市場性」「規模適正」「複合化の可能性」といった観点から、あなたの土地をどの様に活用するのが良いかを判断していきます。

事業計画から収益力を調べましょう

計画する建物の収益力を計算しましょう

家賃設定に当たっては客観的な立場からご計画地周辺の賃貸物件の状況を以下の点から調査してください。

  1. どの様な構造の建物が多いですか?
  2. どの様な間取り・面積の物件が多いですか?
  3. 入居の状況はどうですか?
  4. 家賃設定はどうですか?
  5. 仲介・管理をしている不動産会社はどこですか?

などです。
これらの周辺家賃調査結果を参考にしながら、あなたの計画している建物の条件と比較して、

  1. 事情補正(異常値に対する補正)
  2. 時点補正(賃料水準の変化率に関する補正)
  3. 地域格差(地域評価による補正)
  4. 建物格差(設備・仕様などの個別要因による補正)
  5. 面積格差(専有面積による補正)

で補正を行い家賃設定をしていきます。
簡単にいうと、満室経営の出来る賃料設定のポイントは入居者があなたの物件の価値を最大限に評価してもらえる金額を経験値からはじき出すことです。

入居者に人気の間取り、仕様を調べましょう

入居者のニーズを的確に捉えましょう

賃貸住宅を計画する際に一番オーナー様の関心が高いのがこの「間取り」です。
しかし、アパート・マンションに住むのはオーナー様ではないのですから、間取りを決めるに当たっては、オーナー様の主観によらず、市場調査などのデータから実際の入居者のニーズを捉えて、客観的に判断しなければいけません。
それでは、入居予定の客層にあった間取りを計画する方法ですが、

  1. 「立地調査」で行ったデータをもとに、どの様な入居者があなたの計画するアパート・マンションに入居するのかを判断する。
  2. ターゲットが見えてきたら、どの様な部屋数(2DKとか2LDKとか)にすれば長期にわたって安定した入居が確保できるかを検討する。
  3. 入居者データから検討された、最適な間取り・設備を選ぶ。

といった作業をしていきます。ブレインのスタッフにお任せいただければ、この様な作業も専門的なノウハウで対応させていただきます。

住み心地がよく人気の続く建物を調べましょう

アパート・マンションに住む家族の大半は小さなお子様をお持ちの家族です。したがってその様な小さなお子様の健やかな成長へも気を配れる物件が求められています。 例えば、赤ちゃんの夜泣き、お子様のやんちゃな足音も気になりにくい、高い遮音性。 小児喘息(ぜんそく)・アトピーの遠因となる内部結露に対する対策など・・。居住性に優れた建物をつくってあげること。そうすれば入居者が長期間住んでくれる訳です。

※具体的に入居者が求める「居住性」は下記のとおりです。

遮音性
集合住宅の入居者にとって、日常的に気なるのが上下階の騒音です。
高断熱
入居される方の光熱費負担が少なく、経済的な生活が提供できるか。
結露防止
建物の内部結露は、小児喘息・アトピーの遠因といわれています。
耐震性
大きな地震から入居者の生命と財産を守る耐震性が必要です。
耐火性
アパートの他の入居者が出した火災でお互いに被害を受けない建物であるか。

いかがでしょうか? 快適な居住空間を提供するための条件はご理解いただけましたでしょうか?
オーナーご自身が住む建物ではありませんが、入居者の立場で計画を行うことが大切だということがお分かりいただけたかと思います。
ブレインマンションでは、この様な検討のもとに入居者の皆さんが快適に生活できるマンションを提供しています。